Ngày 18-8, Sở Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Cục Thuế và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại tổ chức tọa đàm tìm biện pháp tháo gỡ những vướng mắc về nộp tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường của Nghị định 69. Thêm một lần nữa các đối thoại giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý vẫn chưa có hướng ra.

Nguy cơ phá sản

Cũng như những lần tọa đàm trước, hầu hết doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM đều nêu bức xúc về việc phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định trong Nghị định 69.

Trong văn bản kiến nghị gửi các cấp thẩm quyền về vấn đề này, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn cho biết Điều 11 của Nghị định 69 quy định: Nếu doanh nghiệp được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu... mà giá đất tại thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì UBND tỉnh sẽ phải định giá lại. Theo doanh nghiệp này, quy định trên khiến doanh nghiệp bất động sản bị động trong quá trình triển khai dự án, quyết định đầu tư hay lên kế hoạch kinh doanh. Vì việc thẩm định giá thị trường phải qua nhiều khâu, mất thời gian, trong khi doanh nghiệp không biết nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường là bao nhiêu. Đó là chưa kể theo các quy định hiện nay, dự án nhà ở kinh doanh phải thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Như vậy nếu khi nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước mà theo giá thị trường thì đồng nghĩa doanh nghiệp mua đất theo giá thị trường hai lần.

Đại diện Sacomreal nêu kiến nghị về việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong buổi tọa đàm ngày 18-8. Ảnh M.THẢO

Thực tế hơn, ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân, nói: “Công ty Bất động sản Bình Dân có 14.000 m² đất dự án ở quận Thủ Đức, tương đương 5.000-7.000 m² đất ở. Dự án này đã được giao đất để làm tái định cư cho dự án Kênh Ba Bò và Tân Sơn Nhất-Bình Lợi. Thế nhưng khi nộp tiền sử dụng đất thì được Cục Thuế TP hướng dẫn qua Sở Tài chính, rồi sở này hướng dẫn phải thuê công ty thẩm định giá… Một vòng thủ tục rườm rà, cuối cùng số tiền sử dụng đất công ty ước phải nộp được tính ra hơn 57 tỉ đồng. Nếu bán hết dự án này thì được 60 tỉ đồng là tối đa, như vậy cũng vừa đủ tiền đóng thuế.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, phân tích với một dự án bất động sản 10.000 m² thì doanh nghiệp chỉ làm được khoảng 30% là đất ở, còn lại là đất công viên, cây xanh, đường giao thông. Nếu lấy chi phí bồi thường là 4 triệu đồng/m², tức 40 tỉ đồng, chi phí làm công viên là 8 tỉ đồng và 3 tỉ đồng làm đường giao thông thì tổng cộng dự án chi là 51 tỉ đồng. Như vậy tính giá thành mỗi mét vuông đất “sạch” là 17 triệu đồng. Thế nhưng khi khấu trừ chi phí cho doanh nghiệp thì nhà nước tính 600 triệu đồng. Như vậy là quá bất hợp lý. Còn nếu doanh nghiệp nào cố đấm ăn xôi, chưa biết nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu mà ra dự án thì đó là liều mạng để kinh doanh.

Kiến nghị “nóng”

Đại diện Công ty Bất động sản Sacomreal cho rằng nhà nước nên xem xét yếu tố tạo ra giá trị thị trường của doanh nghiệp. Vì khi giao đất thực chất là chỉ giao trên giấy, doanh nghiệp mày mò đi gặp dân để thương lượng giá đền bù. Vì thế khi bán sản phẩm ra thì 80% giá thành là do doanh nghiệp tự làm, do đó nhà nước không thể thu hết 100% được.

Còn Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn thì cho rằng cần tính lại tỉ lệ đất phải nộp tiền sử dụng đất. Vì trước đây doanh nghiệp chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích làm đất ở, phần đất làm đường, cây xanh không phải nộp. Nay hướng dẫn mới phải nộp tiền cho toàn bộ dự án, kể cả diện tích phục vụ công trình công cộng sau đó lại giao cho nhà nước quản lý là không thỏa đáng.

Một vấn đề khác của Nghị định 69 xét về pháp luật, luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đất Luật, cho rằng việc tính tiền sử dụng đất mà bắt doanh nghiệp thuê công ty thẩm định giá trước rồi sau đó Sở Tài chính định giá lại là trái Luật Đất đai vì nghĩa vụ này là của nhà nước phải ban hành ra bảng giá đất vào ngày 1-1 hằng năm.

Vì thế trong các văn bản kiến nghị gửi về Hiệp hội Bất động sản TP cũng như các ý kiến đóng góp trực tiếp ở buổi tọa đàm doanh nghiệp lẫn các luật sư cho rằng để giải quyết vấn đề này nhà nước nên thống nhất thu tiền sử dụng đất rõ ràng. Cụ thể cần tính tiền nộp này theo bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành công bố mỗi năm. Hoặc cách thứ hai là nếu tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì có thể thu từ 10% đến 15% trên doanh thu sau khi bán hàng của doanh nghiệp.

Theo BÙI NHƠN - Phapluattp.vn